Préavis municipal 18/00


AU CONSEIL COMMUNAL DE BLONAY

Préavis municipal nº 18/00, Projet de plan partiel d'affectation (PPA) au lieu-dit "Les Oches" et réponses aux opposants





AU CONSEIL COMMUNAL DE BLONAY



Préavis municipal n° 18/00, relatif au projet de plan partiel d'affectation (PPA) au lieu-dit "Les Oches" et réponses aux opposants



Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs les Conseillers,

Ce projet de PPA est dans les plans de la Municipalité depuis une bonne dizaine d'années. Il est donc bon de reprendre l'historique de cette "saga" afin de mieux en comprendre le but visé.


CHEMINEMENT POLITIQUE

Depuis 1990, la Municipalité est consciente des perspectives de développement de la localité au vu de l'accroissement de la population et de l'appel de commerçants notamment à la recherche de locaux. Pour ce faire, un certain nombre d'instruments de planification ont été mis au point visant à maîtriser cette extension, à savoir:

· juin 1990 Etude d'urbanisme et d'architecture - base de référence en matière de développement urbain
· septembre 1994 Schéma directeur du centre de la localité - définit les objectifs urbanistiques et architecturaux souhaités, les principes d'organisation du site à mettre en œuvre ainsi qu'un ensemble de mesures concrètes à prendre dans les années à venir pour maîtriser le développement de la zone centrale de la localité
· en cours de finition Plan directeur communal - définit un avenir probable de la Commune


Ces instruments de planification définissent des structures urbaines et architecturales qui devraient favoriser le développement des activités commerciales et administratives qui, à défaut, verrait un grand nombre d'habitants ignorer la vie communale et fixer exclusivement leur attention sur d'autres centres régionaux.

Afin de mener à bien la conception de l'aménagement du centre du village, il devenait nécessaire d'être propriétaire des terrains de l'ensemble du secteur; ainsi, dès le début, le but visé consistait à en rendre une partie constructible et maintenir le plat des Oches en zone de verdure. Les opérations d'achat se sont succédées de 1981 à 1997, opérations soutenues par le Conseil communal. Il est bon de rappeler que les terrains du plat des Oches étaient colloqués à l'époque de leur acquisition en zone d'attente ce qui aurait permis la construction d'immeubles correspondant à la zone "Village et hameau".


ACQUISITIONS ET FRAIS D'ETUDES

Le 28 avril 1981 (préavis 04/81), le Conseil communal entérine la proposition d'acquérir la parcelle de terrain n° 1416 aux lieux-dits "En Borjaux" et "Aux Oches de Borjaux" pour le prix de Frs 1,5 mio. Cette parcelle restera en zone de verdure du "Plat des Oches".

Le 5 juillet 1988 (préavis 03/88), le Conseil communal accepte l'acquisition des parcelles nos 1808 et 2049 sises en zone d'utilité publique, aux lieux-dits "Praz du Record" et "En Bahyse", pour un montant de Frs 5,7 mio. Seule une partie de la parcelle n° 2049 sera vendue à la S.A. Ilot du Centre pour les besoins de construction de l'Ilot du Centre. Le solde restera en zone de verdure du "Plat des Oches".

Le 31 janvier 1989 (préavis 17/88), le Conseil communal décide d'acquérir la parcelle n° 2854 sise en bordure de la Route du Village, pour le prix de Frs 0,2 mio.

Le 29 août 1989 (préavis 06/89), le Conseil communal libère un montant de Frs 35'000. - pour une étude générale et systématique des besoins communaux, avec planification des bâtiments et équipements.

Le 5 février 1991 (préavis 11/90), le Conseil communal a avalisé formellement le rapport cité ci-avant et intitulé "Etude d'urbanisme et d'architecture", établi par Lyon & Goldmann Architectures S.A. A plusieurs reprises, ce rapport fait état d'un développement futur du centre de Blonay.

Le 24 novembre 1992 (préavis 19/92), le Conseil communal préavisait favorablement l'acquisition de la parcelle n° 1814 au lieu-dit "Oches de Tercier", pour le prix de Frs 0,1 mio. Cette parcelle restera en zone de verdure du "Plat des Oches".

Le 27 septembre 1994 (préavis 15/94), le Conseil communal décidait l'acquisition du Buffet de la Gare, parcelle n° 135, pour le prix de Frs 1,1 mio ce qui permettait ainsi à la Commune d'obtenir la maîtrise de ce secteur géographique stratégique de la localité. Il importait en effet d'éviter que l'établissement ne passe en mains privées.

Le 28 mars 1995 (préavis 01/95), le Conseil communal donnait son aval au schéma directeur du centre de la localité, document établi par Lyon & Goldmann Architectures S.A. Cette décision intervenait au terme d'une étude fouillée de 2 ans, suivie d'une large information à la population de la commune. Les réactions favorables enregistrées au cours de la phase d'information et l'accueil positif du schéma directeur du centre par le Conseil communal et par le Service de l'aménagement du territoire (SAT) ont encouragé la Municipalité à poursuivre ses réflexions et ses démarches en vue de concrétiser les idées consignées dans ledit schéma.

Le 5 décembre 1995 (préavis 18/95), le Conseil communal approuvait l'achat de la propriété Dentan, parcelle n° 2508, pour le prix de Frs 1,6 mio. Il convient de souligner que cette acquisition était indispensable pour permettre d'envisager la réalisation concrète de l'ensemble immobilier prévu dans le périmètre concerné.

Le 19 mars 1996 (préavis 05/96), le Conseil communal décidait d'accorder un crédit d'étude pour l'élaboration du plan partiel d'affectation "Ilot du Centre" et constitution d'une société anonyme, pour un montant total de Frs 496'000.--, à savoir Frs 200'000. - pour la souscription par la Commune du capital-actions de la société, Frs 110'000.--pour le PPA à charge de la Commune et Frs 186'000.-- à titre de prêt à la S.A. pour la couverture des frais d'étude et la réalisation de l'Ilot du Centre.

La situation de ces crédits, à ce jour, est la suivante:

· PPA à charge de la Commune dépensés Frs 135'830.-- (y. c. Frs 69'697.-- d'honoraires du bureau Plarel)
· Avant-projet à charge de la SA dépensés Frs 351'000.-- (y. c. Frs 22'821.-- pour études chauffage à bois, non prévues à l'origine)

Le 29 avril 1997 (préavis 07/97), le Conseil communal acceptait l'acquisition des parcelles nos 2509 et 2510, concernant les propriétés Seydoux et Sottas pour le prix de Frs 2,0 mio. C'est le seul achat qui a fait l'objet d'un emprunt bancaire.


La totalité de ces acquisitions et frais d'études représentent la somme de Frs 9,5 mio.

Contrairement à ces diverses acquisitions, les parcelles du kiosque et de la Poste ne sont pas propriété de la Commune ou de la S.A.



RELATIONS AVEC LYON ET GOLDMANN ARCHITECTURES S.A.

Dès le début de l'étude d'urbanisme et d'architecture, la Municipalité a travaillé avec le Bureau d'architecture précité. Ce bureau avait d'une part une bonne connaissance préliminaire de la Commune de Blonay et pouvait de plus, faire état d'une expérience certaine dans les travaux de ce genre. En fonction des engagements pris avec les partenaires intéressés à ce projet, ce bureau a présenté diverses variantes de construction au cours des années. Il ne faut pas oublier que le fait d'intégrer dans l'îlot des bâtiments locatifs permet de pouvoir financer le bâtiment administratif nécessaire à notre commune. Il faut encore rappeler qu'à l'origine, la Municipalité voulait présenter un projet non seulement pour le PPA mais également un projet architectural afin que chacun puisse se rendre compte de la totalité de ce qui serait construit dans l'Ilot du Centre.

Le 22 mars 1999, une communication municipale informait le Conseil communal du renoncement du Bureau Lyon et Goldmann.


RELATIONS AVEC LE SERVICE DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

La Municipalité a rencontré à plusieurs reprises la direction du SAT ainsi que le Conseiller d'Etat Philippe Biéler. La nature du conflit entre la Municipalité et les représentants du SAT portait en fait sur une appréciation fondamentalement différente des réalités urbanistiques, architecturales, programmatiques, économiques et techniques à intégrer dans le projet, tout en reconnaissant par ailleurs, l'opportunité du programme général. Les discussions s'enlisant, le Conseiller d'Etat a décidé de soumettre le tout à la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture, commission qui a reconnu que l'option retenue par la Municipalité était digne d'intérêt et que la localisation et la répartition du programme pouvaient être soutenues. Elle soulignait également que le projet s'inscrivait bien dans une vision du développement communal à moyen et long terme. Les points négatifs étaient notamment l'absence d'un PPA et d'une place du village, la mauvaise maîtrise en termes architecturaux et urbanistiques. Ainsi, après presque 2 années de discussions la solution du PPA a été entreprise.


RELATIONS AVEC LE BUREAU PLAREL

Compte tenu des expériences faites avec le Bureau Plarel SA, architectes et urbanistes associés, à Lausanne, dans d'autres dossiers au niveau communal (Plan directeur communal - Praz Chastallan, etc...), de sa grande compétence en matière de PPA (Le Taux) et de ses bonnes relations avec le Service de l'aménagement du territoire, la Municipalité a décidé de lui confier le dossier de l'Ilot du centre.

Sitôt la solution Plarel choisie, ledit bureau a travaillé dans le but de restreindre le volume des bâtiments tout en maintenant la possibilité d'y loger tous les partenaires; en peu de temps un projet de PPA a été soumis à la Municipalité. De nombreuses réunions de travail ont permis de présenter le projet faisant l'objet de ce préavis. L'idée de séparer le bâtiment communal du reste du projet a séduit la Municipalité. Par ailleurs, les excellentes relations entretenues par le Bureau Plarel avec le SAT ont permis de faire avancer le dossier de manière très satisfaisante, puisque cette instance cantonale a donné son aval au projet en date du 19 novembre 1999, moyennant quelques remarques de moindre importance.


BUTS DU PLAN PARTIEL D'AFFECTATION


L'art. 43 de la LATC définit ce plan ainsi:

Les plans d'affectation règlent la destination, le mode d'utilisation du sol et les conditions de construction dans les diverses zones qu'ils délimitent.
Ils comprennent les plans proprement dits et les dispositions réglementaires s'y rapportant. Ils sont élaborés sur la base des plans directeurs.

Ainsi, le PPA présente le réaménagement possible du centre de la localité afin d'y implanter de nouvelles structures commerciales, d'habitation et administratives. Il fixe un cadre et des règles de construction et d'organisation de l'espace urbain, à l'intérieur desquels doivent obligatoirement s'inscrire les projets particuliers qui feront ensuite l'objet de mises à l'enquête classiques. Ce type de projet multifonctionnel est très attractif pour tous les utilisateurs et présente également moins de risques de commercialisation, ce qui facilite le financement de l'opération.

L'élaboration du PPA n'a donc, à ce stade, qu'un impact sur l'utilisation possible du terrain mais aucune incidence sur la construction en tant que telle, ni sur le financement de celle-ci et encore moins sur la réalisation de la commercialisation future des surfaces construites.

Il faut rappeler que le Plat des Oches est colloqué en zone d'utilité publique et que, sans l'acquisition par la Commune, il aurait pu être couvert de constructions. Aujourd'hui, par le PPA, la Commune veut lui maintenir son caractère d'espace de verdure libre de constructions.

On peut encore rappeler que la Commission d'étude du préavis municipal concernant l'étude Lyon & Goldmann (préavis 11/90), situait le "Centre" entre Borjaux et le carrefour de Cojonnex, périmètre dans lequel doivent s'intégrer les pôles d'attraction qui sont l'administration communale, la poste, la gare et une zone commerciale.

Ce PPA envisageait à l'origine d'y intégrer les infrastructures du Groupe CEV-MOB. Or, devant les contraintes spécifiques aux entreprises de transports ferroviaires, contraintes qui auraient retardé l'avancement du projet, il a été décidé de ramener les limites nord du PPA en aval des installations ferroviaires. Toutefois, il sied de préciser que le présent PPA tient compte des besoins à venir du chemin de fer comme des exigences de ce dernier (aménagement d'un passage sous-voie par exemple).


LA SOCIETE ANONYME ILOT DU CENTRE

Ainsi que déjà mentionné ci-avant dans la partie "Historique", la Municipalité est devenue propriétaire de la totalité du capital-actions de Frs 200'000.--. La création d'une société anonyme a été choisie afin de séparer complètement les comptes d'une réalisation et d'une promotion immobilière de ceux de la Commune. Cette solution avait également été souhaitée par la Commission des finances du Conseil communal.

Le code des obligations stipule à l'art. 620, "les actionnaires ne sont tenus que des prestations statutaires et ne répondent pas personnellement des dettes sociales". Ceci signifie que la Commune, en cas de non aboutissement du projet, ne perdra que ce qu'elle y a investi, soit le capital-social et les avances de fonds. Elle ne supportera pas de charges supplémentaires.

Avant de commencer les travaux de construction, la S.A. aura acquis les parcelles de terrain actuellement propriétés de la Commune, à un prix qui devra tenir compte de la charge d'intérêts supportée par la Commune et d'autres frais à définir le moment venu.

Les coûts de construction et de promotion seront donc supportés par la S.A. C'est également elle qui sera chargée de commercialiser les surfaces aux futurs propriétaires ou locataires.

Le bâtiment communal, lui, sera totalement financé par la Commune.


PRESENTATION DU PPA "LES OCHES"

Afin que chacun connaisse bien le dossier, la Municipalité a décidé de remettre en annexe à ce préavis les documents établis par le Bureau Plarel, à savoir:

· Plan de situation et concept
· Rapport 26 OAT
· Règlement général

De plus, la liste des parcelles à acquérir par la S.A. Ilot du Centre est également remise ci-jointe, avec la mention des prix d'acquisition payés par la Commune. Il en ressort que des 16'710 m2 acquis, plus de 9'600 m2 resteront en zone de verdure du "Plat des Oches".


O P P O S I T I O N S

A la suite de la mise à l'enquête publique, du 2 mai au 5 juin 2000, la Commune a reçu deux observations et dix oppositions, dont une collective. Ces oppositions ont été étudiées avec notre avocat-conseil Me Favre, en présence de M. Y. Blanc du Bureau Plarel. Nous vous remettons ci-joint le fascicule contenant le texte des opposants et les réponses soumises à votre appréciation.

La Municipalité est d'avis que toutes les démarches ont été entreprises avec les différents services de l'Etat et que ceux-ci ont donné leur accord dans le cadre de l'examen préalable. Ainsi, la Municipalité ne va pas débloquer une zone d'attente, mais bien utiliser des parcelles déjà constructibles; une étude d'impact n'a pas été jugée nécessaire par le SEVEN et toute la question des circulations a été approuvée; toutefois en cas de réelle nécessité et de soucis d'améliorer les relations, cette étude d'impact pourrait être effectuée.

Les opposants ont été informés, au mois de juillet, de la suite qui sera donnée à leurs oppositions ou remarques.


CALENDRIER DES OPERATIONS A VENIR

Pour autant que ce préavis soit accepté, la suite des opérations serait la suivante:

v Envoi aux opposants des considérants levant les oppositions
v Attente du délai de recours
Ø Poursuite éventuelle de la procédure par la voie du Tribunal administratif du Canton de Vaud
v Attribution des mandats d'architectes, d'ingénieurs, etc., pour l'organisation éventuelle d'un concours pour l'élaboration d'un projet; prise en compte des dispositions de la Loi sur les marchés publics
v Mise à l'enquête du projet
Ø Procédures liées à d'éventuelles oppositions
v Attribution des mandats de construction, ici également prise en compte des dispositions de la Loi sur les marchés publics


Si toutes ces opérations devaient se dérouler sans avoir recours aux instances judiciaires, on peut estimer que le réalisation de ce projet pourrait débuter en 2002/2003.


CONCLUSIONS

Au vu de ce qui précède, nous vous prions, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, de prendre les décisions suivantes :
LE CONSEIL COMMUNAL DE BLONAY
d é c i d e

1. d'accepter les projets de réponses aux opposants, telles que formulées en annexe au présent préavis
2. d'adopter le plan partiel d'affectation "Les Oches"
3. d'adopter le règlement dudit plan.

Adopté en séance de Municipalité, le 11 septembre 2000




AU NOM DE LA MUNICIPALITÉ
Le syndic Le secrétaire

H. Mamin J.-M. Guex








4446/Muni/fm

Annexes : ment.


Remarque

- Le règlement du PPA des Oches ainsi que les plans ont été remis aux Conseillers lors
de la séance du 23 mai 2000